文 金穗源商学院 王皓鹏“土地增值税盘算流程？”其实，在我所授课程中，很少做过这样的备课内容，因为我觉的这是很基础的知识。怎奈，金穗源商学院有学员提出了这个问题，我义不容辞。究竟，土地增值税要系统地学习，基础知识，同样需要普及。
要相识土地增值税，我们必须对土地增值税的盘算流程有充实的认识。好比我的备课准备，先拟好提纲，整篇构想，然后动笔；又好比大家盖屋子，先做设计，搭好框架，然后添砖加瓦，形成修建主体。首先，我们根据土地增值税的立法精神，梳理土地增值税的盘算流程（仅适用于房地产开发业务）。流程图如下：一、确认收入金额二、扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额（土地成本）（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（开发成本）（3）开发土地和新建房及配套设施的用度（开发用度）（4）与转让房地产有关的税金（5）财政部划定的其他扣除项目三、盘算增值额：（收入-扣除）四、增值率：增值额/扣除项目金额五、依据增值率，确定税率、扣除系数六、盘算土地增值税税款应纳土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数另外，金穗源商学院专家王皓鹏提醒注意：1、土地增值税必须分项目、分类盘算。
2、《中华人民共和领土地增值税暂行条例》第八条划定，纳税人制作普通尺度住宅出售，增值额未凌驾扣除项目金额20%的，免征土地增值税。其次，我们重点说说扣除项目的内容（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一划定交纳的有关用度。金穗源商学院专家王皓鹏提示：从金额上讲，这个包罗两部门内容：一是土地出让金。
包罗招拍挂方式、土地投资、划转土地、以地换房或者以房换地等非钱币性资产交流方式的土地成本成本。二是按国家统一划定交纳的有关用度。
如：契税、耕地占用税等。招拍挂的佣金以及手续费我不赞成计入该项目，应计入“开发用度”。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包罗土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、修建安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接用度。
土地征用及拆迁赔偿费，包罗土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁赔偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包罗计划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。修建安装工程费，是指以出包方式支付给承包单元的修建安装工程费，以自营方式发生的修建安装工程费。
基础设施费，包罗开发小区内门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包罗不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接用度，是指直接组织、治理开发项目发生的用度，包罗人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。金穗源商学院专家王皓鹏提示：1、会计核算的时候分为六个明细科目，划分是“土地征迁费”、“前期工程费”、“修建安装费”、“基础设施费”、“配套设施费”、“开发间计费”。
土地增值税扣除项目和会计是由区此外：从金额上将，会计“开发成本”的借方累计发生数减掉利息的金额，基本即是土地增值税扣除项目【（一）+（二）】的金额。（假设凭证等切合土地增值税清算的要求）2、由于《土地增值税暂行条例》是1993年12月13日颁布，1994年1月1日执行，部门划定已经落伍于实体经济的生长，因此，项目部人员发生的社保、企业在项目竣工决算前直接发生的物业治理费等，也属于开发间计费的内容，注意甄别。3、计划之外的售楼处支出不属于该部门内容，注意土地增值税和企业所得税的区别。（三）开发土地和新建房及配套设施的用度（以下简称房地产开发用度），是指与房地产开发项目有关的销售用度、治理用度、财政用度。
财政用度中的利息支出，凡能够按转让房地产项目盘算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额。其他房地产开发用度，按本条（一）、（二）项划定盘算的金额之和的百分之五以内盘算扣除。凡不能按转让房地产项目盘算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发用度按本条（一）、（二）项划定盘算的金额之和的百分之十以内盘算扣除。
金穗源商学院专家王皓鹏提示：“百分之五以内盘算扣除”、“百分之十以内盘算扣除”的“以内”，各省划定高度一致，均为10%。不要思量10%以内到底是9%还是8% 的问题，否则将包罗无数个数字：9.9%、9.8%......1.2%......或者教条明白：当利息不能据实扣除的，遵循公式：【（一）+（二）】10%（四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、都会维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。金穗源商学院专家王皓鹏提示：1、营改增前，“与转让房地产有关的税金”包罗营业税、城建税、教育附加。2、营改增后，“与转让房地产有关的税金”不包罗增值税。3、营改增后，房地产开发企业实际缴纳的都会维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确盘算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确盘算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。4、税金必须是“实际缴纳”的税金，计提的、应缴未缴的不予扣除。5、因销售行为根据万分之五盘算的印花税，在“房地产开发用度”盘算扣除，不在税金反映。
6、省级部门划定企业缴纳的规费，也是可以根据税金扣除的（仅仅是小我私家看法，湖北也曾有过类似的划定），如：水利建设基金、地方教育附加，曾经被废止的“价钱调治基金”等等。（五）财政部划定的其他扣除项目。
大家可以教条的明白为：【（一）+（二）】×20%，不用区分衡宇类型，不用思量别墅、商业、车位等，一律加计扣除20%。
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